A hipoteca e o crédito agrícola – a garantia por excelência

Por William de Oliveira1

Como abordarmos nos textos anteriores, a concessão de crédito no agronegócio se revela como um processo que demanda a utilização do título correto, bem como deve ter o timing certo para que a recuperação seja exitosa, quando houver a necessidade do credor socorrer-se junto ao Poder Judiciário para reaver o valor concedido a determinado produtor.

E neste aspecto, a escolha da garantia adequada pode ser determinante para o sucesso ou não do retorno do crédito concedido, em um cenário de inadimplência de determinado devedor.

E neste ponto, cabe uma pequena explanação sobre as formas de concessão de crédito que hoje existem no agronegócio, e as garantias que se encontram à disposição dos credores, para então falarmos sobre a hipoteca, que é aquela que melhor pode resguardar o interesse do credor, em razão de sua natureza.

No âmbito do agronegócio, temos operações que podem envolver apenas a compra e venda de produtos agrícolas (soja, milho, algodão, café, etc), sem que o comprador/credor tenha que realizar qualquer tipo de aporte financeiro (o que conhecemos por adiantamento de valores, seja parcial ou total) e terá como contrapartida a entrega de bens futuros em pagamento, proporcional ao valor disponibilizado.

Neste cenário, via de regra, as transações ocorrem mediante contratos de compra e venda ou cédulas de produto rural, e normalmente apresentam como garantia o penhor sobre o produto futuro, e em alguns casos, garantias pessoais (fiança para os contratos e aval para os títulos de crédito). Isso ocorre, pois, em eventual inadimplência, o credor poderá buscar o próprio produto empenhado, e caso veja frustrada tal opção, cobrará do inadimplente a multa contratual, e eventuais prejuízos com o não adimplemento da obrigação, a qual deverá ser comprovada pelo credor, o que não enseja a adoção de garantias de maior peso, pois os valores, neste casos, tendem a ser bem menores do que os previstos na transação como um todo, e não justificariam, em tese, gastos elevados para a constituição de uma hipoteca, por exemplo.

Todavia, temos operações que envolvem a venda de produtos pelo credor ou a abertura de crédito rotativo ao devedor, para que este adquira fertilizantes, defensivos, químicos em geral, dentre outros, em grande escala, para pagamento com o resultado da venda da safra a ser cultivada, ou ainda, transações de compra e venda de grãos em que é concedido ao produtor adiantamento parcial ou total do preço do produto a ser entregue em momento futuro, condições em que o risco de inadimplência se eleva de modo substancial, pelo que a adoção de uma garantia mais robusta se torna altamente recomendável.

E neste contexto, a hipoteca, uma garantia real que recai sobre bens imóveis, sejam eles do próprio produtor, ou em algumas hipóteses, de terceiros, se revela como a que confere ao credor a maior segurança. Isto é dito, pois terá o credor um bem concreto garantindo determinada dívida, e que se restar inadimplida, conferirá ao credor a possibilidade de exercer a opção de venda forçada do imóvel, e utilizar o produto da alienação para satisfação do débito, ou ainda, de incorporá-lo ao patrimônio, mediante a adjudicação (aceitação do bem como pagamento, pelo valor da avaliação judicial do mesmo) no curso de uma ação judicial para cobrança do débito porventura não pago por determinado devedor.

Cumpre destacar que a hipoteca poderá ser constituída pelo prazo máximo de 20 (vinte) anos, bem como pode ser formalizada por instrumentos público ou particular, ou ainda através de cédulas, e registradas perante o respectivo cartório de registro de imóveis do local em que se encontre o bem, para que seja oponível a terceiros, o que confere à mesma grande estabilidade, ainda que venha a garantir operações futuras, e inibir eventual tentativa do devedor de frustrar a hipoteca constituída.

Ademais, deve-se destacar que além dos requisitos legais e de forma, recomenda-se ao credor que faça a avaliação do bem, para que possa mensurar a viabilidade da garantia, em eventual necessidade de utilizar a mesma, bem como faça a prévia análise da matrícula (que deverá ser a mais atual possível), a fim de identificar a existência de outros ônus sobre o bem que possam, de alguma forma, retirar a força da hipoteca como forma de garantia ao crédito concedido pelo credor.

Apesar de ser, em nosso entendimento, a garantia mais segura, cabe-nos explicitar que sua execução depende de um procedimento judicial para satisfação do débito (execução, ação monitória ou ação de cobrança), os quais, normalmente, se revelam morosos, conforme o nível de resistência apresentado pelo devedor.

Pelo exposto, possuindo o credor um documento de crédito formalmente correto, que preencha todos os requisitos legalmente exigidos, bem como escolha a forma de garantia correta, e no caso da hipoteca, observe as particularidades para sua constituição, e adote as cautelas objetivas quanto ao imóvel (avaliação venal, bem como em um cenário de alienação forçada e ainda faça a verificação da matrícula e dos proprietários e daqueles que se encontrem na posse do bem), certamente encontrará maior facilidade na recuperação do crédito inadimplido, ainda que tenha que fazê-lo na esfera judicial, sendo estas as linhas gerais que norteiam a garantia hipotecária, que se configura em ferramenta de grande utilidade a todo e qualquer credor, desde que corretamente utilizada.

Por tais razões, podemos afirmar que nas operações de crédito que envolvam a concessão de crédito, em espécie ou em produto, atrelada ao resultado de safra futura, a exigência da constituição de garantia hipotecária pelo devedor pode ser a diferença entre o ingresso do crédito ao credor, ou a configuração de um considerável prejuízo. A hipoteca é, sem dúvida alguma, a garantia por excelência a ser adotada nas operações de concessão de crédito no agronegócio, sobretudo naquelas de maior valor, ou ainda, nas transações em que o risco de inadimplência recomende a adoção de uma garantia de maior robustez.

1Autor é Bacharel em Direito pela Universidade Federal de Uberlândia, sócio do Escritório de Advocacia Oliveira & Lacerda Sociedade de Advogados, e especialista em direito do agronegócio.